Ставки по ипотеке в Австралии 2026: плавающая и фиксированная ставка против ключевой ставки РБА
Reserve Bank of Australia · AUD · Pass-through 95% over 1 months
Transmission Chain
Average historical spread mortgage − policy rate: 2.38pp. Current spread: 2.38pp. Roughly in line with the long-run average.
Implied 12-Month Forward Path
Where the typical fixed mortgage rate ends up if the futures-implied policy path holds and the historical spread reverts to its long-run mean.
How to read this page
The four tiles at the top show the live policy rate (set by the central bank), the interbank rate, and the typical fixed and variable mortgage rates available to a household in this country. The gap between the policy rate and the mortgage rate is the spread — what the lender adds on top to cover funding, credit risk and profit.
The first chart shows that spread over the last five years. When the shaded area widens, banks are charging more on top of the policy rate, usually because the long bond market has moved or because banks are pricing in extra risk. When it narrows, competition or central bank bond-buying is squeezing margins. The second chart — the implied 12-month forward path — takes the current futures market's bet on where the policy rate is heading, applies the historical spread, and shows where your mortgage rate would land if both relationships hold. It is not a forecast: it is what current market pricing already implies.
Country-specific spread drivers
The mortgage-minus-policy spread decomposes into four primary drivers. First, the funding curve: jurisdictions whose lenders fund predominantly via covered bonds (Germany, Denmark, France, Sweden) inherit the swap-plus-covered-spread basis, which moved from 5-15 bp pre-2022 to 25-50 bp during the ECB's APP/PEPP unwind. Lenders funded via deposit franchise (UK, Australia) anchor more to short-rate transmission and deposit beta. US lenders sell loans into agency MBS pools, so the spread is sensitive to the primary-secondary MBS basis and to Fed SOMA reinvestment policy.
Second, prepayment optionality and convexity: products without economic prepayment penalty (US 30Y, Danish callable bonds) trade at OAS rather than nominal spread; OAS widening during rate volatility regimes (VIX-Treasury MOVE comovement) bleeds straight into the borrower rate. Penalty-protected European products (German Festzins under §489 BGB, French indemnité de remboursement anticipé) carry minimal optionality premium. Third, lender duration mismatch: if the dominant local product is short-fixed (UK 2/5Y) the lender's asset-liability gap is small and the spread is stable; if long-fixed (US 30Y, German 10Y) lenders rely on swap and MBS markets to hedge duration, and spread widens when those hedge markets stress. Fourth, regulatory caps and capital treatment: France's taux d'usure, prudential LTV/DTI floors (Switzerland, Australia, Canada), and Basel III risk-weight differentiation across LTV buckets all alter the marginal cost of lending and feed back into quoted rates with lags of one to three quarters.
Forward Path (Monthly)
| Month | Implied Policy Rate | Projected 3-Year Fixed (Owner-Occupier) | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 4.34% | 6.72% | +2.38pp |
| 2026-08 | 4.40% | 6.78% | +2.38pp |
| 2026-09 | 4.40% | 6.78% | +2.38pp |
| 2026-10 | 4.43% | 6.81% | +2.38pp |
| 2026-11 | 4.48% | 6.86% | +2.38pp |
| 2026-12 | 4.51% | 6.89% | +2.38pp |
| 2027-01 | 4.51% | 6.89% | +2.38pp |
| 2027-02 | 4.51% | 6.89% | +2.38pp |
| 2027-03 | 4.51% | 6.89% | +2.38pp |
| 2027-04 | 4.51% | 6.89% | +2.38pp |
| 2027-05 | 4.51% | 6.89% | +2.38pp |
| 2027-06 | 4.51% | 6.89% | +2.38pp |
Как политика РБА передаётся в ставки по ипотеке в Австралии
Резервный банк Австралии устанавливает целевую ключевую ставку (Cash Rate Target) — ставку овернайт, по которой банки одалживают друг другу расчётные остатки (exchange settlement balances). Ключевая ставка задаёт ориентир для ставки BBSW (Bank Bill Swap Rate) — основного краткосрочного индикатора фондирования, используемого для ценообразования плавающих ипотек.
Австралия — рынок ипотеки с наибольшей долей плавающих ставок среди развитых стран. Около 80% непогашенных ипотечных кредитов имеют плавающую ставку, почти все они привязаны к стандартной плавающей ставке кредитора (SVR) или к скидке от SVR. В результате изменение ключевой ставки РБА передаётся в среднюю ставку по непогашенным ипотекам в течение одного-двух месяцев — это самая быстрая трансмиссия среди крупных экономик после Великобритании.
Продукты с фиксированной ставкой существуют, но потеряли популярность после эпизода 2020-2022 годов, когда большинство фиксированных ипотек зафиксировали ставки на уровне 2-3% незадолго до цикла повышения ставки РБА на 425 б.п., что привело к массовому стрессу «обрыва фиксированной ставки» (fixed rate cliff) по мере окончания сроков фиксации в 2023-2024 годах.
Текущий срез ставок
В таблице среза показаны стандартная плавающая ставка, 3-летняя фиксированная ставка, BBSW на 3 месяца и ключевая ставка (Cash Rate). По состоянию на май 2026 года типичная стандартная плавающая ставка для собственников жилья находится в нижней части диапазона 6%, а 3-летние фиксированные ставки установлены немного ниже.
Исторический спред относительно ключевой ставки
Спред между стандартной плавающей ставкой и ключевой ставкой оставался удивительно стабильным на уровне 2,0-2,3 процентного пункта с периода после 2010 года, с двумя заметными расширениями:
- Мировой финансовый кризис 2008-2009 годов: спред расширился примерно на 50 б.п., так как стресс на рынке оптового фондирования вынудил банки перекладывать издержки сверх чистого изменения ключевой ставки.
- COVID 2020 года: спред сузился примерно до 1,8 п.п. во время действия Программы срочного финансирования (Term Funding Facility, TFF) РБА, которая дала банкам трёхлетнее фондирование под 0,10%.
- 2023-2024 годы: спред нормализовался примерно до 2,1 п.п.
3-летняя фиксированная ставка более изменчива: она следует за BBSW плюс срочная премия и может быть как выше, так и ниже плавающей ставки в зависимости от рыночных ожиданий.
Траектория на 12 месяцев вперёд
Подразумеваемая траектория строится на основе фьючерсов ASX на 30-дневную межбанковскую ключевую ставку (продукт ASX с кодом IB) — наиболее ликвидного контракта для ожиданий по краткосрочным ставкам в Австралии. Прогнозируемая ставка по ипотеке применяет высокий коэффициент передачи (0,95) и очень короткий лаг (1 месяц), что отражает структуру австралийского рынка с преобладанием плавающих ставок.
Если траектория, заложенная во фьючерсах, предполагает дальнейшее смягчение политики РБА, стандартная плавающая ставка должна снижаться практически синхронно, при этом большинство кредиторов переносят снижение ключевой ставки в течение одного расчётного цикла.
Особенности ипотечных продуктов в Австралии
- Стандартная плавающая ставка (для собственников жилья, аннуитетный платёж с основным долгом и процентами): базовый продукт, обычно 5,5-6,5% в 2026 году.
- Плавающая ставка для инвесторов устанавливается на ~25-40 б.п. выше, чем для собственников жилья (регуляторное ценообразование).
- Кредиты только под проценты для инвесторов устанавливаются на ~25-50 б.п. выше кредитов с погашением основного долга и процентов.
- Фиксированные ставки на 2/3/5 лет существуют, но лишь ~20% нового бизнеса приходится на фиксированные ставки.
- Зачётные счета (offset accounts) практически повсеместны: депозиты на зачётном счёте уменьшают процентный остаток доллар в доллар.
- Страхование ипотечного кредитора (Lenders Mortgage Insurance, LMI) применяется при LTV ниже 80%.
Четыре крупнейших банка (CBA, Westpac, NAB, ANZ) в совокупности удерживают ~75% непогашенных ипотечных кредитов.
Источники и методология
- Стандартная плавающая и фиксированная ставки: статистическая таблица РБА F6 (ставки кредитования на жильё).
- BBSW: AFMA / РБА, ежедневные данные.
- Ключевая ставка: целевая ключевая ставка РБА (Cash Rate Target).
- Подразумеваемая траектория политики: фьючерсы ASX на 30-дневную межбанковскую ключевую ставку.
Вероятности решений РБА по заседаниям см. на странице Резервного банка Австралии.