Ставки по ипотеке в Канаде 2026: 5-летняя фиксированная ставка против ключевой ставки Банка Канады
Bank of Canada · CAD · Pass-through 88% over 3 months
Transmission Chain
Average historical spread mortgage − policy rate: 1.75pp. Current spread: -0.70pp. Below the long-run average — competition or asset purchases are compressing the spread.
Historical Spread (5-Year Monthly)
Policy rate vs. typical fixed mortgage rate; the shaded area is the spread.
Implied 12-Month Forward Path
Where the typical fixed mortgage rate ends up if the futures-implied policy path holds and the historical spread reverts to its long-run mean.
How to read this page
The four tiles at the top show the live policy rate (set by the central bank), the interbank rate, and the typical fixed and variable mortgage rates available to a household in this country. The gap between the policy rate and the mortgage rate is the spread — what the lender adds on top to cover funding, credit risk and profit.
The first chart shows that spread over the last five years. When the shaded area widens, banks are charging more on top of the policy rate, usually because the long bond market has moved or because banks are pricing in extra risk. When it narrows, competition or central bank bond-buying is squeezing margins. The second chart — the implied 12-month forward path — takes the current futures market's bet on where the policy rate is heading, applies the historical spread, and shows where your mortgage rate would land if both relationships hold. It is not a forecast: it is what current market pricing already implies.
Country-specific spread drivers
The mortgage-minus-policy spread decomposes into four primary drivers. First, the funding curve: jurisdictions whose lenders fund predominantly via covered bonds (Germany, Denmark, France, Sweden) inherit the swap-plus-covered-spread basis, which moved from 5-15 bp pre-2022 to 25-50 bp during the ECB's APP/PEPP unwind. Lenders funded via deposit franchise (UK, Australia) anchor more to short-rate transmission and deposit beta. US lenders sell loans into agency MBS pools, so the spread is sensitive to the primary-secondary MBS basis and to Fed SOMA reinvestment policy.
Second, prepayment optionality and convexity: products without economic prepayment penalty (US 30Y, Danish callable bonds) trade at OAS rather than nominal spread; OAS widening during rate volatility regimes (VIX-Treasury MOVE comovement) bleeds straight into the borrower rate. Penalty-protected European products (German Festzins under §489 BGB, French indemnité de remboursement anticipé) carry minimal optionality premium. Third, lender duration mismatch: if the dominant local product is short-fixed (UK 2/5Y) the lender's asset-liability gap is small and the spread is stable; if long-fixed (US 30Y, German 10Y) lenders rely on swap and MBS markets to hedge duration, and spread widens when those hedge markets stress. Fourth, regulatory caps and capital treatment: France's taux d'usure, prudential LTV/DTI floors (Switzerland, Australia, Canada), and Basel III risk-weight differentiation across LTV buckets all alter the marginal cost of lending and feed back into quoted rates with lags of one to three quarters.
Forward Path (Monthly)
| Month | Implied Policy Rate | Projected 5-Year Fixed (Insured) | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 5.25% | 5.27% | +0.02pp |
| 2026-08 | 5.25% | 5.78% | +0.53pp |
| 2026-09 | 5.25% | 6.13% | +0.89pp |
| 2026-10 | 5.25% | 6.39% | +1.14pp |
| 2026-11 | 5.25% | 6.57% | +1.32pp |
| 2026-12 | 5.25% | 6.70% | +1.45pp |
| 2027-01 | 5.25% | 6.78% | +1.53pp |
| 2027-02 | 5.25% | 6.85% | +1.60pp |
| 2027-03 | 5.25% | 6.89% | +1.64pp |
| 2027-04 | 5.25% | 6.92% | +1.67pp |
| 2027-05 | 5.25% | 6.95% | +1.70pp |
| 2027-06 | 5.25% | 6.96% | +1.71pp |
Как политика Банка Канады передаётся в ставки по ипотеке в Канаде
Банк Канады устанавливает целевую ставку овернайт (Target for the Overnight Rate) (ключевую ставку). Она задаёт ориентир для CORRA (Canadian Overnight Repo Rate Average) — безрискового бенчмарка, пришедшего на смену CDOR, — а также для первоклассной ставки (prime rate), которую публикуют банки (по традиции prime равна ключевой ставке + 2,20%).
Трансмиссия в канадские ставки по ипотеке умеренно быстрая, но отличается двумя особенностями:
- Обязательный пересмотр раз в 5 лет: большинство канадских ипотек амортизируются на протяжении 25 лет, но ставка фиксируется лишь на 5 лет (так называемый «срок», term). По истечении 5 лет заёмщики должны пересогласовать условия или сменить кредитора. Это создаёт непрерывный поток заёмщиков, переоцениваемых по текущим рыночным ставкам.
- Ценообразование застрахованных и незастрахованных кредитов: ипотеки с первоначальным взносом менее 20% должны быть застрахованы CMHC, Sagen или Canada Guaranty. Застрахованные кредиты объединяются в пулы NHA MBS и оцениваются на ~10-30 б.п. ниже незастрахованных.
Ипотеки с плавающей ставкой переоцениваются после каждого решения Банка Канады; 5-летние ипотеки с фиксированной ставкой формируются на основе доходности 5-летних государственных облигаций Канады плюс спред, отражающий кредитный риск и конкуренцию между кредиторами.
Текущий срез ставок
В таблице среза показаны типичная 5-летняя фиксированная ставка (застрахованная), 5-летняя плавающая ставка, CORRA и ключевая ставка овернайт Банка Канады. По состоянию на май 2026 года 5-летняя фиксированная ставка находится в диапазоне середины 4% — значительно ниже пиков 2023-2024 годов.
Исторический спред относительно ключевой ставки
Спред 5-летней фиксированной ставки относительно ключевой ставки в среднем составлял ~1,75 п.п. до пандемии. Два заметных эпизода:
- 2020-2021 годы: спред расширился до ~3 п.п., так как Банк Канады резко снизил ключевую ставку до 0,25%, тогда как доходность 5-летних гособлигаций Канады оставалась на уровне ~1%.
- 2022-2023 годы: спред сузился и даже кратковременно инвертировался, поскольку доходность 5-летних гособлигаций Канады выросла в преддверии повышений ставки Банком Канады.
- 2024-2026 годы: спред нормализовался обратно до ~1,5-1,8 п.п.
Спред плавающей ставки структурно уже (~1,4 п.п.), поскольку плавающие ставки формируются напрямую от prime rate, которая движется вместе с ключевой ставкой.
Траектория на 12 месяцев вперёд
Подразумеваемая траектория политики использует 3-месячные фьючерсы на CORRA на бирже TMX (продукт CRA) — наиболее ликвидный контракт для краткосрочных ставок в Канаде. Прогнозируемая 5-летняя фиксированная ставка по ипотеке применяет исторический спред с коэффициентом передачи 88% и лагом в 3 месяца.
Практическая оговорка: канадский «стресс-тест» требует, чтобы заёмщики подтверждали платёжеспособность по ставке договора + 2 процентных пункта либо по ставке 5,25% — в зависимости от того, что выше. Если подразумеваемая траектория предполагает значительное снижение договорных ставок, порог стресс-теста в 5,25% становится ограничивающим фактором для заёмной способности, а не фактически предлагаемая ставка.
Особенности ипотечных продуктов в Канаде
- 5-летняя фиксированная ставка: самый распространённый продукт (~55% новых выдач).
- 5-летняя плавающая ставка (ставка меняется, но у многих кредиторов платёж фиксирован): ~30% новых выдач.
- 3-летняя фиксированная ставка набрала популярность в 2024-2026 годах, поскольку заёмщики готовятся к ожидаемым снижениям ставки.
- Ипотеки с высоким отношением кредита к стоимости (застрахованные) (первоначальный взнос <20%) несут страховую премию CMHC в размере 2,8-4,0%, добавляемую к основному долгу.
- Обычные (незастрахованные) ипотеки (первоначальный взнос ≥20%): без страхования, но с более строгим андеррайтингом.
- Объявленная ставка против дисконтированной: «Большая пятёрка» банков публикует «объявленную» 5-летнюю ставку, которая служит лишь ориентиром для расчёта штрафов IRD; её практически никто не платит. Фактическая рыночная ставка — это «дисконтированная» или «специальная» ставка.
Источники и методология
- Обычная 5-летняя фиксированная ставка: Statistics Canada, таблица 10-10-0145-01.
- Застрахованная 5-летняя фиксированная ставка: отчёт CMHC Residential Mortgage Industry Report.
- Ключевая ставка Банка Канады: пресс-релизы Банка Канады.
- CORRA: референсная ставка Банка Канады / CanDeal CORRA.
- Подразумеваемая траектория политики: фьючерсы TMX на 3-месячную CORRA (CRA).
Вероятности решений Банка Канады по заседаниям см. на странице Банка Канады.