Ставки по ипотеке в еврозоне 2026: бенчмарки по странам против депозитной ставки ЕЦБ
European Central Bank · EUR · Pass-through 85% over 4 months
Will Eurozone mortgage rates go up or down over the next 12 months?
Higher +60bpInterest-rate futures currently imply that the typical Weighted Fixed Benchmark in the Eurozone rises from 3,59% today to 4,19% by 2027-08, about 60 basis points higher. This is not a forecast: it is the mortgage rate consistent with what markets are already pricing for European Central Bank policy.
Данные на 2026-09-08. Derived from interest-rate futures pricing for the policy rate, plus this market's long-run mortgage spread, pass-through factor and transmission lag. Market pricing changes daily and has been wrong before. Not financial advice.
Member-Country Bond Yields & Mortgage Rates
10-year government bond yield and the representative new-business mortgage rate for each euro-area member, with the spread over the ECB deposit rate. Rows sorted by mortgage rate; the weighted composite above is driven by the larger markets only.
| Country | Typical Product | 10Y Govt Bond | Mortgage Rate | Spread vs ECB |
|---|---|---|---|---|
| Словакия | Fixed-period mortgage (3-5 yr) 5-year tenor | 3,35% | 4,30% | +2,05pp |
| Эстония | Euribor-linked variable 1-year tenor | 3,40% | 4,20% | +1,95pp |
| Латвия | Euribor-linked variable 1-year tenor | 3,35% | 4,00% | +1,75pp |
| Греция | Fixed-period mortgage 15-year tenor | 3,45% | 3,90% | +1,65pp |
| Литва | Euribor-linked variable 1-year tenor | 3,20% | 3,90% | +1,65pp |
| Нидерланды | 10-30-Year fixed 20-year tenor | 2,75% | 3,85% | +1,60pp |
| Кипр | Fixed-period mortgage 5-year tenor | 3,30% | 3,85% | +1,60pp |
| Италия | 20-30-Year mutuo a tasso fisso 25-year tenor | 3,65% | 3,75% | +1,50pp |
| Ирландия | 3-5-Year fixed 4-year tenor | 2,85% | 3,75% | +1,50pp |
| Бельгия | 20-Year fixed 20-year tenor | 3,00% | 3,70% | +1,45pp |
| Германия | 10-Year Festzinsbindung 10-year tenor | 2,55% | 3,65% | +1,40pp |
| Австрия | 10-15-Year fixed 15-year tenor | 2,95% | 3,60% | +1,35pp |
| Словения | Fixed-rate mortgage 10-year tenor | 3,10% | 3,60% | +1,35pp |
| Португалия | Mixed / fixed-period mortgage 10-year tenor | 3,05% | 3,55% | +1,30pp |
| Хорватия | Fixed-rate mortgage 10-year tenor | 3,30% | 3,55% | +1,30pp |
| Люксембург | Fixed-rate mortgage 15-year tenor | 2,70% | 3,55% | +1,30pp |
| Франция | 20-25-Year taux fixe 25-year tenor | 3,05% | 3,45% | +1,20pp |
| Испания | 15-30-Year hipoteca tipo fijo 25-year tenor | 3,15% | 3,35% | +1,10pp |
| Финляндия | Euribor-linked variable 1-year tenor | 2,80% | 3,35% | +1,10pp |
| Мальта | Variable-rate mortgage floating | 3,25% | 3,30% | +1,05pp |
Per-country mortgage rate forecasts
Each euro-area member has its own page with the national mortgage rate, the 10-year government bond yield, the spread over the ECB deposit rate, and the 12-month path implied by euro futures pricing.
Transmission Chain
Average historical spread mortgage − policy rate: 1,30pp. Current spread: 1,34pp. Above the long-run average — banks are charging a wider risk premium than usual.
Implied 12-Month Forward Path
Where the typical fixed mortgage rate ends up if the futures-implied policy path holds and the historical spread reverts to its long-run mean.
How to read this page
The four tiles at the top show the live policy rate (set by the central bank), the interbank rate, and the typical fixed and variable mortgage rates available to a household in this country. The gap between the policy rate and the mortgage rate is the spread — what the lender adds on top to cover funding, credit risk and profit.
The first chart shows that spread over the last five years. When the shaded area widens, banks are charging more on top of the policy rate, usually because the long bond market has moved or because banks are pricing in extra risk. When it narrows, competition or central bank bond-buying is squeezing margins. The second chart — the implied 12-month forward path — takes the current futures market's bet on where the policy rate is heading, applies the historical spread, and shows where your mortgage rate would land if both relationships hold. It is not a forecast: it is what current market pricing already implies.
Country-specific spread drivers
The mortgage-minus-policy spread decomposes into four primary drivers. First, the funding curve: jurisdictions whose lenders fund predominantly via covered bonds (Germany, Denmark, France, Sweden) inherit the swap-plus-covered-spread basis, which moved from 5-15 bp pre-2022 to 25-50 bp during the ECB's APP/PEPP unwind. Lenders funded via deposit franchise (UK, Australia) anchor more to short-rate transmission and deposit beta. US lenders sell loans into agency MBS pools, so the spread is sensitive to the primary-secondary MBS basis and to Fed SOMA reinvestment policy.
Second, prepayment optionality and convexity: products without economic prepayment penalty (US 30Y, Danish callable bonds) trade at OAS rather than nominal spread; OAS widening during rate volatility regimes (VIX-Treasury MOVE comovement) bleeds straight into the borrower rate. Penalty-protected European products (German Festzins under §489 BGB, French indemnité de remboursement anticipé) carry minimal optionality premium. Third, lender duration mismatch: if the dominant local product is short-fixed (UK 2/5Y) the lender's asset-liability gap is small and the spread is stable; if long-fixed (US 30Y, German 10Y) lenders rely on swap and MBS markets to hedge duration, and spread widens when those hedge markets stress. Fourth, regulatory caps and capital treatment: France's taux d'usure, prudential LTV/DTI floors (Switzerland, Australia, Canada), and Basel III risk-weight differentiation across LTV buckets all alter the marginal cost of lending and feed back into quoted rates with lags of one to three quarters.
Forward Path (Monthly)
| Month | Implied Policy Rate | Projected Eurozone Weighted Fixed Benchmark | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 2,47% | 3,63% | +1,16pp |
| 2026-10 | 2,47% | 3,66% | +1,19pp |
| 2026-11 | 2,55% | 3,70% | +1,15pp |
| 2026-12 | 2,71% | 3,77% | +1,06pp |
| 2027-01 | 2,71% | 3,82% | +1,11pp |
| 2027-02 | 2,78% | 3,87% | +1,09pp |
| 2027-03 | 2,90% | 3,94% | +1,05pp |
| 2027-04 | 2,90% | 4,00% | +1,10pp |
| 2027-05 | 2,96% | 4,05% | +1,09pp |
| 2027-06 | 3,00% | 4,11% | +1,10pp |
| 2027-07 | 3,03% | 4,15% | +1,12pp |
| 2027-08 | 3,03% | 4,19% | +1,16pp |
Как политика ЕЦБ передаётся в ставки по ипотеке в еврозоне
Европейский центральный банк устанавливает три ключевые ставки; депозитная ставка (deposit facility rate) является операционно определяющей ставкой с момента появления избыточных резервов в 2008 году. Депозитная ставка задаёт ориентир для €STR (Euro Short-Term Rate), которая находится в пределах нескольких базисных пунктов от депозитной ставки и служит эталоном практически для всего межбанковского фондирования.
Трансмиссия в ставки по ипотеке быстрее и полнее, чем в США. Три структурные причины:
- Доминирование банков: ~80% ипотек еврозоны остаются на балансах банков, а не секьюритизируются, поэтому банки более напрямую перекладывают изменения стоимости фондирования.
- Более короткий типичный срок фиксации: за пределами Германии и Нидерландов модальный срок фиксации составляет 5-10 лет, а не 30. Это ближе к тому временному горизонту, на котором фактически меняется ключевая ставка.
- Публичность статистики MIR: набор данных ЕЦБ по процентным ставкам МФИ (MFI Interest Rate, MIR) публикует ежемесячные средние ставки по новому бизнесу, поэтому спреды хорошо наблюдаемы и конкурентны.
Особенности продуктов по странам
Еврозона — не единый рынок. «Типичная» ипотека сильно различается между странами-членами:
- Германия: 10-летний Festzinsbindung (10-летняя фиксация ставки с последующим пересмотром); ипотеки имеют полное регрессное право (full-recourse), доминируют длительные фиксации.
- Франция: 20-25-летний taux fixe (фиксация на весь срок кредита), с ограничениями на то, сколько банки могут взимать (taux d’usure, ростовщический потолок).
- Италия: mutuo a tasso fisso (как правило, фиксация на 20-30 лет) или tasso variabile, привязанный к Euribor.
- Испания: hipoteca tipo fijo (фиксация на 15-30 лет) обогнала плавающую ставку с 2022 года; до 2022 года доминировал плавающий продукт Euribor + спред.
- Португалия: смешанные контракты с фиксированным периодом и привязкой к Euribor; доля плавающей ставки остаётся более значимой, чем в северной Европе.
- Нидерланды: фиксация на 10-30 лет, с ипотечными процентами, вычитаемыми из налогооблагаемой базы (постепенно отменяется).
- Бельгия: доминируют долгосрочные ипотеки с фиксированной ставкой, обычно с амортизацией на 20-25 лет.
- Австрия: сочетание продуктов с фиксированным периодом и привязкой к Euribor, при этом распространённой точкой сравнения служит фиксация на 10-15 лет.
В срезе используется взвешенная корзина Германии, Франции, Италии, Испании, Португалии, Нидерландов, Бельгии и Австрии. Германия включена как крупный рынок, но не рассматривается как прокси для всего Европейского союза или еврозоны в целом.
Исторический спред относительно депозитной ставки ЕЦБ
Еврозона демонстрирует наиболее чистую трансмиссию среди крупных экономик. Спред между взвешенной корзиной ставок по странам и депозитной ставкой ЕЦБ в среднем составлял примерно 1,3 процентного пункта с 2015 года, с двумя заметными отклонениями:
- 2020-2022 годы: спред сузился примерно до 1,0 п.п. на фоне программ покупки активов ЕЦБ PEPP/APP, которые подавляли доходности на длинном конце кривой и позволяли банкам дёшево фондироваться.
- 2022-2024 годы: спред временно расширился, поскольку банки переоценивали риски в преддверии ожидаемого ужесточения политики; доходность 10-летних облигаций Bund росла быстрее, чем успевали адаптироваться ставки по ипотеке.
К середине 2026 года спред нормализовался. Полную траекторию показывает график выше.
Траектория на 12 месяцев вперёд
Форвардная траектория использует 3-месячные фьючерсы на Euribor и кривые €STR-OIS для оценки подразумеваемой депозитной ставки ЕЦБ на ближайший год, после чего прогнозирует взвешенную корзину ставок по странам путём добавления исторического спреда. Поскольку трансмиссия в еврозоне высокая (~85% в течение 4 месяцев), прогнозируемая ставка по ипотеке довольно точно следует за подразумеваемой ключевой ставкой.
Источники и методология
- Корзина бенчмарков фиксированной ставки по ипотеке (DE, FR, IT, ES, PT, NL, BE, AT): статистика процентных ставок МФИ ЕЦБ (набор данных MIR).
- Плавающая ставка (фиксация на 1 год или плавающая): серия ЕЦБ MIR MFI.M.U2.B.A2A.A.R.A.2240.EUR.N.
- Депозитная ставка ЕЦБ: ключевые процентные ставки ЕЦБ (KIR).
- €STR: краткосрочная ставка евро ЕЦБ.
- Подразумеваемая траектория политики: 3-месячные фьючерсы на Euribor + кривая €STR-OIS.
Более подробный анализ ЕЦБ см. на странице Европейского центрального банка, а контекст по суверенным кривым доходности еврозоны — в Мониторе кривой доходности.