Ставки по ипотеке в Японии 2026: плавающая ставка и Flat 35 против ключевой ставки Банка Японии
Bank of Japan · JPY · Pass-through 40% over 9 months
Transmission Chain
Average historical spread mortgage − policy rate: 2.21pp. Current spread: 2.91pp. Above the long-run average — banks are charging a wider risk premium than usual.
Implied 12-Month Forward Path
Where the typical fixed mortgage rate ends up if the futures-implied policy path holds and the historical spread reverts to its long-run mean.
How to read this page
The four tiles at the top show the live policy rate (set by the central bank), the interbank rate, and the typical fixed and variable mortgage rates available to a household in this country. The gap between the policy rate and the mortgage rate is the spread — what the lender adds on top to cover funding, credit risk and profit.
The first chart shows that spread over the last five years. When the shaded area widens, banks are charging more on top of the policy rate, usually because the long bond market has moved or because banks are pricing in extra risk. When it narrows, competition or central bank bond-buying is squeezing margins. The second chart — the implied 12-month forward path — takes the current futures market's bet on where the policy rate is heading, applies the historical spread, and shows where your mortgage rate would land if both relationships hold. It is not a forecast: it is what current market pricing already implies.
Country-specific spread drivers
The mortgage-minus-policy spread decomposes into four primary drivers. First, the funding curve: jurisdictions whose lenders fund predominantly via covered bonds (Germany, Denmark, France, Sweden) inherit the swap-plus-covered-spread basis, which moved from 5-15 bp pre-2022 to 25-50 bp during the ECB's APP/PEPP unwind. Lenders funded via deposit franchise (UK, Australia) anchor more to short-rate transmission and deposit beta. US lenders sell loans into agency MBS pools, so the spread is sensitive to the primary-secondary MBS basis and to Fed SOMA reinvestment policy.
Second, prepayment optionality and convexity: products without economic prepayment penalty (US 30Y, Danish callable bonds) trade at OAS rather than nominal spread; OAS widening during rate volatility regimes (VIX-Treasury MOVE comovement) bleeds straight into the borrower rate. Penalty-protected European products (German Festzins under §489 BGB, French indemnité de remboursement anticipé) carry minimal optionality premium. Third, lender duration mismatch: if the dominant local product is short-fixed (UK 2/5Y) the lender's asset-liability gap is small and the spread is stable; if long-fixed (US 30Y, German 10Y) lenders rely on swap and MBS markets to hedge duration, and spread widens when those hedge markets stress. Fourth, regulatory caps and capital treatment: France's taux d'usure, prudential LTV/DTI floors (Switzerland, Australia, Canada), and Basel III risk-weight differentiation across LTV buckets all alter the marginal cost of lending and feed back into quoted rates with lags of one to three quarters.
Forward Path (Monthly)
| Month | Implied Policy Rate | Projected Flat 35 (35-Year Fixed) | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 0.30% | 3.18% | +2.88pp |
| 2026-08 | 0.30% | 3.15% | +2.85pp |
| 2026-09 | 0.78% | 3.14% | +2.36pp |
| 2026-10 | 0.78% | 3.13% | +2.36pp |
| 2026-11 | 0.78% | 3.13% | +2.35pp |
| 2026-12 | 0.95% | 3.13% | +2.18pp |
| 2027-01 | 0.95% | 3.13% | +2.18pp |
| 2027-02 | 0.95% | 3.13% | +2.18pp |
| 2027-03 | 0.95% | 3.13% | +2.18pp |
| 2027-04 | 0.95% | 3.13% | +2.18pp |
| 2027-05 | 0.95% | 3.14% | +2.19pp |
| 2027-06 | 0.95% | 3.14% | +2.19pp |
Как политика Банка Японии передаётся в ставки по ипотеке в Японии
Япония — исключение среди развитых стран. Банк Японии устанавливает целевой уровень необеспеченной ставки овернайт по межбанковским кредитам (ключевая ставка). Она задаёт ориентир для TONA (Tokyo Overnight Average Rate) — безрискового бенчмарка, пришедшего на смену TIBOR.
Но трансмиссия в типичную японскую ипотеку уникально медленная и лишь частичная. Причина в том, что ипотеки с плавающей ставкой — на них приходится более 70% новых выдач — не привязаны напрямую к TONA или к ключевой ставке. Они привязаны к краткосрочной прайм-ставке (短期プライムレート), которую устанавливают сами крупнейшие коммерческие банки и которую они исторически меняют только в ответ на крупные изменения политики. Краткосрочная прайм-ставка оставалась на уровне 1,475% с января 2009 года по начало 2024 года — 15-летний период, в течение которого Банк Японии неоднократно менял ключевую ставку, а прайм-ставка не сдвигалась с места.
Результат: передача от ключевой ставки Банка Японии к типичной ипотеке с плавающей ставкой составляет примерно 0,40 при лаге в 9 месяцев — по этому показателю это самая низкая передача среди семи отслеживаемых здесь банков. Даже после того как Банк Японии вышел из отрицательных ставок в 2024 году, средняя ставка по плавающей ипотеке за следующие двенадцать месяцев изменилась лишь примерно на 25 б.п.
Текущий срез ставок
В таблице среза показаны типичная ставка по плавающей ипотеке (変動金利), средняя ставка по Flat 35 (фиксированная на 35 лет), TONA и ключевая ставка Банка Японии. Плавающие ставки остаются крайне низкими — для многих заёмщиков ниже 1% — и это главная причина того, что коэффициент обслуживания ипотечного долга в Японии самый низкий среди стран ОЭСР.
Исторический спред относительно ключевой ставки
Поскольку краткосрочная прайм-ставка «липкая», спред между плавающими ипотеками и ключевой ставкой Банка Японии в некоторые периоды был даже отрицательно коррелирован с ключевой ставкой: когда Банк Японии повышал ставку в 2024-2025 годах, спред сужался, прежде чем банки медленно перекладывали изменение на заёмщиков. Исторический график показывает эту особенную закономерность.
Ставка Flat 35, напротив, напрямую привязана к доходности 10-летних гособлигаций Японии (JGB) плюс фиксированная маржа, и поэтому движется больше в соответствии с рыночными ожиданиями, чем с текущей политикой.
Траектория на 12 месяцев вперёд
Моделирование Японии требует учитывать «липкость» краткосрочной прайм-ставки. Наша модель прогноза применяет низкий коэффициент передачи (0,40) и лаг в 9 месяцев, что приближённо отражает историческую взаимосвязь. Вывод: даже если рынки закладывают дальнейшее ужесточение политики Банка Японии, типичная ставка по плавающей ипотеке, по прогнозу, изменится за следующий год лишь незначительно. Это резко контрастирует с Австралией или Великобританией, где изменение политики того же масштаба передавалось бы почти один к одному.
Особенности ипотечных продуктов в Японии
- Плавающая ставка (変動金利): ~70% новых выдач; привязана к краткосрочной прайм-ставке кредитора, обычно прайм минус 2,0-2,5% в 2026 году, что даёт эффективную ставку значительно ниже 1%.
- Flat 35 (フラット35): 35-летняя ипотека с фиксированной ставкой, стандартизированная Японским агентством жилищного финансирования (JHF), секьюритизируемая в ипотечные ценные бумаги JHF. Около 15% выдач.
- Ставки с фиксированным периодом 10/20 лет (10年固定): ставка фиксируется на 10 лет, после чего переходит в плавающую; ~10% выдач.
- Парные кредиты (ペアローン): совместные заявки супругов, распространены среди семей с двумя доходами в Токио.
- Налоговый вычет по ипотеке (住宅ローン控除): заёмщики могут вычитать ~0,7% от остатка задолженности из подоходного налога в течение 13 лет — существенная субсидия.
Основную долю выдач держат крупнейшие мегабанки (MUFG, Mizuho, SMBC) вместе с региональными банками, при этом небанковские кредиторы, такие как Aruhi, специализируются на Flat 35.
Источники и методология
- Плавающая ставка: релиз Банка Японии «Средние договорные процентные ставки по кредитам и учтённым векселям» + раскрытия крупных банков.
- Flat 35: ежемесячное среднее значение JHF по наиболее востребованному пакету (取扱金融機関の最低金利).
- Ключевая ставка Банка Японии: релиз решений по политике Банка Японии.
- TONA: референсная ставка TONA Банка Японии.
- Подразумеваемая траектория политики: кривая JPY OIS, привязанная к TONA.
Вероятности решений Банка Японии по заседаниям см. на странице Банка Японии.