Ставки по ипотеке в Великобритании 2026: 2-летняя фиксированная ставка против базовой ставки Банка Англии
Bank of England · GBP · Pass-through 90% over 2 months
Transmission Chain
Average historical spread mortgage − policy rate: 1.80pp. Current spread: 1.80pp. Roughly in line with the long-run average.
Implied 12-Month Forward Path
Where the typical fixed mortgage rate ends up if the futures-implied policy path holds and the historical spread reverts to its long-run mean.
How to read this page
The four tiles at the top show the live policy rate (set by the central bank), the interbank rate, and the typical fixed and variable mortgage rates available to a household in this country. The gap between the policy rate and the mortgage rate is the spread — what the lender adds on top to cover funding, credit risk and profit.
The first chart shows that spread over the last five years. When the shaded area widens, banks are charging more on top of the policy rate, usually because the long bond market has moved or because banks are pricing in extra risk. When it narrows, competition or central bank bond-buying is squeezing margins. The second chart — the implied 12-month forward path — takes the current futures market's bet on where the policy rate is heading, applies the historical spread, and shows where your mortgage rate would land if both relationships hold. It is not a forecast: it is what current market pricing already implies.
Country-specific spread drivers
The mortgage-minus-policy spread decomposes into four primary drivers. First, the funding curve: jurisdictions whose lenders fund predominantly via covered bonds (Germany, Denmark, France, Sweden) inherit the swap-plus-covered-spread basis, which moved from 5-15 bp pre-2022 to 25-50 bp during the ECB's APP/PEPP unwind. Lenders funded via deposit franchise (UK, Australia) anchor more to short-rate transmission and deposit beta. US lenders sell loans into agency MBS pools, so the spread is sensitive to the primary-secondary MBS basis and to Fed SOMA reinvestment policy.
Second, prepayment optionality and convexity: products without economic prepayment penalty (US 30Y, Danish callable bonds) trade at OAS rather than nominal spread; OAS widening during rate volatility regimes (VIX-Treasury MOVE comovement) bleeds straight into the borrower rate. Penalty-protected European products (German Festzins under §489 BGB, French indemnité de remboursement anticipé) carry minimal optionality premium. Third, lender duration mismatch: if the dominant local product is short-fixed (UK 2/5Y) the lender's asset-liability gap is small and the spread is stable; if long-fixed (US 30Y, German 10Y) lenders rely on swap and MBS markets to hedge duration, and spread widens when those hedge markets stress. Fourth, regulatory caps and capital treatment: France's taux d'usure, prudential LTV/DTI floors (Switzerland, Australia, Canada), and Basel III risk-weight differentiation across LTV buckets all alter the marginal cost of lending and feed back into quoted rates with lags of one to three quarters.
Forward Path (Monthly)
| Month | Implied Policy Rate | Projected 2-Year Fixed (75% LTV) | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 3.75% | 5.55% | +1.80pp |
| 2026-08 | 3.77% | 5.56% | +1.79pp |
| 2026-09 | 3.84% | 5.60% | +1.75pp |
| 2026-10 | 3.84% | 5.62% | +1.77pp |
| 2026-11 | 3.90% | 5.66% | +1.75pp |
| 2026-12 | 3.98% | 5.71% | +1.73pp |
| 2027-01 | 3.98% | 5.74% | +1.76pp |
| 2027-02 | 3.98% | 5.76% | +1.78pp |
| 2027-03 | 3.98% | 5.77% | +1.79pp |
| 2027-04 | 3.98% | 5.77% | +1.79pp |
| 2027-05 | 3.98% | 5.78% | +1.80pp |
| 2027-06 | 3.98% | 5.78% | +1.80pp |
Как политика Банка Англии передаётся в ставки по ипотеке в Великобритании
Комитет по денежно-кредитной политике (MPC) Банка Англии устанавливает базовую ставку (Bank Rate) — ставку, выплачиваемую по резервам коммерческих банков. Базовая ставка задаёт ориентир для SONIA (Sterling Overnight Index Average) — бенчмарка для фунта стерлингов, пришедшего на смену LIBOR. Великобритания демонстрирует самую быструю трансмиссию в ипотеку среди экономик G7 по трём причинам:
- Культура коротких фиксаций: типичная ипотека в Великобритании — это 2-летняя фиксация, лишь около 25% заёмщиков выбирают фиксацию на 5 лет и более. Заёмщики перезаключают договор на новых рыночных условиях примерно каждые 2-3 года.
- Трекеры: около 10% непогашенных ипотек — это чистые трекеры (базовая ставка плюс маржа), которые пересматриваются в том же месяце, что и решение MPC.
- Стандартная плавающая ставка: около 15% заёмщиков переходят на SVR кредитора после окончания срока фиксации; SVR обычно меняется в течение одного цикла MPC после изменения базовой ставки.
Результат: изменение базовой ставки на 25 б.п. передаётся примерно в 20 б.п. изменения средней эффективной ставки по ипотеке в течение 2-3 месяцев — самый высокий коэффициент передачи среди семи отслеживаемых здесь банков.
Текущий срез ставок
В таблице среза в верхней части страницы показаны актуальная 2-летняя фиксация (LTV 75% — наиболее цитируемый бенчмарк), SVR, SONIA и базовая ставка. Обратите внимание, что SVR структурно завышена — она отражает дискреционную ставку кредитора, которая применяется к заёмщикам, не занимающимся активным поиском предложений. «Рекламируемая» 2-летняя фиксация — это то, что реально платят новые заёмщики.
Исторический спред относительно базовой ставки
Спред между 2-летней фиксацией и базовой ставкой в среднем составлял около 0,75 процентного пункта начиная с 2010 года, но резко колебался в 2022-2023 годах:
- Сентябрь 2022 года (мини-бюджет): 2-летняя фиксация ненадолго превысила 6,5%, тогда как базовая ставка составляла ещё 2,25% — временный спред более чем в 4 процентных пункта, вызванный дестабилизацией рынка гособлигаций (gilts).
- 2023-2024 годы: спред нормализовался, вернувшись примерно к 1 п.п., по мере стабилизации рынка гособлигаций.
- 2025-2026 годы: спред сейчас немного ниже долгосрочного среднего (~0,6 п.п.) на фоне возобновившейся конкуренции кредиторов.
Спред SVR относительно базовой ставки структурно намного шире — как правило, 2-3 п.п., — потому что SVR не является предметом активных переговоров.
Траектория на 12 месяцев вперёд
Подразумеваемая траектория строится на основе месячных фьючерсов на SONIA (ICE) для определения ожидаемой базовой ставки на каждом будущем заседании MPC. Затем 2-летняя фиксация прогнозируется путём применения исторического спреда, сглаженного высоким коэффициентом передачи (0,90) и коротким лагом трансмиссии (2 месяца), что отражает высокую отзывчивость ипотечного рынка Великобритании.
Если рынки закладывают дальнейшее смягчение политики Банка Англии, прогнозируемая 2-летняя фиксация должна снижаться почти синхронно. Если рынки закладывают сохранение ставки, фиксация должна оставаться неизменной. Подробную картину по каждому заседанию см. в вероятностях заседаний Банка Англии.
Особенности ипотечных продуктов в Великобритании
- 2-летняя фиксация (LTV 75%) — типичный продукт для покупки жилья / рефинансирования.
- 5-летняя фиксация предлагается на ~25-50 б.п. выше 2-летней фиксации.
- 10-летняя фиксация существует, но встречается редко (~5% новых сделок).
- Трекеры: базовая ставка + 0,5-1,5%; пересматриваются в месяц, следующий за заседанием MPC.
- Стандартная плавающая ставка (SVR): дискреционная ставка кредитора, обычно 6-8%; затрагивает заёмщиков, у которых истёк срок фиксации.
- Отношение кредита к стоимости залога (LTV) имеет значение: LTV 60% дешевле LTV 75% примерно на 25 б.п.; LTV 90%+ дороже примерно на 75 б.п.
Источники и методология
- Эффективные ставки по новым ипотечным кредитам: таблица A5.6 Bankstats Банка Англии.
- SVR: среднее значение SVR по данным Moneyfacts.
- Базовая ставка: официальная базовая ставка Банка Англии.
- SONIA: референсная ставка SONIA Банка Англии.
- Подразумеваемая траектория политики: месячные фьючерсы ICE на SONIA (SO1).
Вероятности заседаний MPC см. на странице Банка Англии, а контекст по гособлигациям — в мониторе кривой доходности.