Ставки по ипотеке в США 2026: 30-летняя фиксированная ставка против ставки по федеральным фондам
Federal Reserve · USD · Pass-through 65% over 6 months
Transmission Chain
Average historical spread mortgage − policy rate: 2.10pp. Current spread: 2.92pp. Above the long-run average — banks are charging a wider risk premium than usual.
Historical Spread (5-Year Monthly)
Policy rate vs. typical fixed mortgage rate; the shaded area is the spread.
Implied 12-Month Forward Path
Where the typical fixed mortgage rate ends up if the futures-implied policy path holds and the historical spread reverts to its long-run mean.
How to read this page
The four tiles at the top show the live policy rate (set by the central bank), the interbank rate, and the typical fixed and variable mortgage rates available to a household in this country. The gap between the policy rate and the mortgage rate is the spread — what the lender adds on top to cover funding, credit risk and profit.
The first chart shows that spread over the last five years. When the shaded area widens, banks are charging more on top of the policy rate, usually because the long bond market has moved or because banks are pricing in extra risk. When it narrows, competition or central bank bond-buying is squeezing margins. The second chart — the implied 12-month forward path — takes the current futures market's bet on where the policy rate is heading, applies the historical spread, and shows where your mortgage rate would land if both relationships hold. It is not a forecast: it is what current market pricing already implies.
Country-specific spread drivers
The mortgage-minus-policy spread decomposes into four primary drivers. First, the funding curve: jurisdictions whose lenders fund predominantly via covered bonds (Germany, Denmark, France, Sweden) inherit the swap-plus-covered-spread basis, which moved from 5-15 bp pre-2022 to 25-50 bp during the ECB's APP/PEPP unwind. Lenders funded via deposit franchise (UK, Australia) anchor more to short-rate transmission and deposit beta. US lenders sell loans into agency MBS pools, so the spread is sensitive to the primary-secondary MBS basis and to Fed SOMA reinvestment policy.
Second, prepayment optionality and convexity: products without economic prepayment penalty (US 30Y, Danish callable bonds) trade at OAS rather than nominal spread; OAS widening during rate volatility regimes (VIX-Treasury MOVE comovement) bleeds straight into the borrower rate. Penalty-protected European products (German Festzins under §489 BGB, French indemnité de remboursement anticipé) carry minimal optionality premium. Third, lender duration mismatch: if the dominant local product is short-fixed (UK 2/5Y) the lender's asset-liability gap is small and the spread is stable; if long-fixed (US 30Y, German 10Y) lenders rely on swap and MBS markets to hedge duration, and spread widens when those hedge markets stress. Fourth, regulatory caps and capital treatment: France's taux d'usure, prudential LTV/DTI floors (Switzerland, Australia, Canada), and Basel III risk-weight differentiation across LTV buckets all alter the marginal cost of lending and feed back into quoted rates with lags of one to three quarters.
Forward Path (Monthly)
| Month | Implied Policy Rate | Projected 30-Year Fixed | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 3.62% | 6.46% | +2.84pp |
| 2026-08 | 3.62% | 6.38% | +2.76pp |
| 2026-09 | 3.62% | 6.31% | +2.69pp |
| 2026-10 | 3.62% | 6.25% | +2.62pp |
| 2026-11 | 3.62% | 6.19% | +2.56pp |
| 2026-12 | 3.62% | 6.14% | +2.52pp |
| 2027-01 | 3.62% | 6.09% | +2.47pp |
| 2027-02 | 3.62% | 6.05% | +2.43pp |
| 2027-03 | 3.62% | 6.02% | +2.39pp |
| 2027-04 | 3.62% | 5.99% | +2.36pp |
| 2027-05 | 3.62% | 5.96% | +2.33pp |
| 2027-06 | 3.62% | 5.93% | +2.31pp |
Как политика ФРС передаётся в ставки по ипотеке в США
Федеральная резервная система устанавливает целевой диапазон ставки по федеральным фондам, которая напрямую задаёт обеспеченную ставку финансирования овернайт (SOFR) — бенчмарк для почти всего краткосрочного долларового фондирования, пришедший на смену LIBOR. SOFR — это ставка, по которой банки реально занимают средства овернайт. Когда ФРС повышает ставку, SOFR реагирует в течение нескольких часов.
Трансмиссия в 30-летнюю фиксированную ипотеку гораздо менее прямая. Стандартные 30-летние ипотеки объединяются в ипотечные ценные бумаги (MBS), которые продаются институциональным инвесторам. Инвесторы оценивают эти MBS со спредом к доходности 10-летних казначейских облигаций, которая сама по себе отражает рыночные ожидания средней политики ФРС на предстоящее десятилетие плюс срочную премию. Результат: снижение ставки ФРС на 25 б.п. обычно передаётся лишь в 10-15 б.п. снижения ставки по ипотеке — и только с задержкой в несколько месяцев.
Это объясняет, почему ставки по ипотеке могут расти одновременно со снижением ставки ФРС (как ненадолго произошло в конце 2024 года), когда долгосрочные инфляционные ожидания или срочные премии движутся в неблагоприятном направлении.
Текущий срез ставок
Полный срез — текущая 30-летняя фиксированная ставка, 5/1 ARM, SOFR, ставка по федеральным фондам и спред относительно политики — отображается в реальном времени в верхней части этой страницы на основе данных mortgage_rates.json. Методология и источники данных приведены внизу страницы.
Исторический спред относительно ставки по федеральным фондам
На графике показана 30-летняя фиксированная ставка по ипотеке относительно ставки по федеральным фондам за последние пять лет. Выделяются два режима:
- 2021-2022 годы: спред был аномально узким (примерно 1,5 процентного пункта), когда ставка по федеральным фондам была близка к нулю, а спрос на MBS оставался высоким.
- 2022-2024 годы: спред расширился до более чем 3 процентных пунктов, поскольку инвесторы в MBS требовали компенсацию за неопределённость досрочного погашения в период стремительного цикла повышения ставок.
- 2025-2026 годы: спред постепенно сжимается обратно к своему долгосрочному среднему значению — примерно 1,7-2,1 процентного пункта, — по мере того как цикл прошёл пик, а риск досрочного погашения нормализовался.
Для американского заёмщика практический вывод в том, что изменения ставки по ипотеке не равны изменениям ставки ФРС. Сам спред — второй по значимости источник изменчивости.
Траектория на 12 месяцев вперёд
Подразумеваемая траектория политики выводится из 30-дневных фьючерсов на ставку по федеральным фондам, торгуемых на CME. Затем эта траектория пересчитывается в подразумеваемую 30-летнюю фиксированную ставку путём добавления исторического спреда для страны, сглаженного коэффициентом передачи 65% и лагом трансмиссии в 6 месяцев (откалиброванным по эпизоду 2018-2024 годов).
Если траектория политики, заложенная во фьючерсах, сохранится, а спред вернётся к своему историческому среднему значению, 30-летняя фиксированная ставка должна двигаться к прогнозу, показанному на графике выше. Это не прогноз — это уровень ставки, согласующийся с текущей рыночной оценкой политики ФРС.
Особенности ипотечных продуктов в США
- 30-летняя фиксированная ставка доминирует: ~85% новых стандартных выдач.
- 15-летняя фиксированная ставка предлагает ставку примерно на 50 б.п. ниже, но ежемесячный платёж выше примерно на 50%.
- 5/1 ARM (фиксация на 5 лет, затем ежегодный пересмотр относительно SOFR плюс маржа) оценивается примерно на 50-100 б.п. ниже 30-летней фиксированной ставки.
- Крупные (jumbo) кредиты сверх соответствующего лимита (766 550 долларов в большинстве округов в 2026 году) раньше несли премию; в эпоху после 2020 года они часто оцениваются ниже стандартных кредитов из-за особенностей ценообразования на балансах банков.
- Опрос Freddie Mac PMMS — стандартный национальный референс для 30-летней фиксированной ставки; он публикуется каждый четверг и является источником, который цитирует большинство американских новостных изданий.
Источники и методология
- 30-летняя и 15-летняя фиксированные ставки: опрос Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS).
- 5/1 ARM: серия FRED MORTGAGE5US.
- Ставка по федеральным фондам: релиз ФРС H.15 (статистический бюллетень).
- SOFR: референсная ставка Нью-Йоркского ФРБ.
- Подразумеваемая траектория политики: 30-дневные фьючерсы CME на ставку по федеральным фондам (FF), ближайшие 12 контрактов.
- Коэффициент передачи (0,65) и лаг в 6 месяцев откалиброваны по выборке 2018-2024 годов на основе месячных данных.
Дерево вероятностей заседаний см. на странице Федеральной резервной системы. Контекст доходности облигаций, определяющий ценообразование 30-летней ипотеки, см. в мониторе кривой доходности.